Pillole di Economia e Finanza

La tassazione sugli immobili in caso di successione o donazione
Aprile 2018

By aprile 13, 2018 No Comments

L’investimento immobiliare è da sempre uno dei riferimenti di molti risparmiatori italiani, specie di quelli tradizionali, che confidano nella grande capacità del mattone di reggere più di altri l’inflazione, oltre che di fornire una maggiore sicurezza, che spesso però è più psicologica che effettiva. Gli investimenti immobiliari sono molto diffusi nel nostro Paese ed è opportuno conoscere la tassazione degli stessi in caso di trasferimento a familiari o a eredi. L’impatto di tali costi aiuta infatti a valutare con più consapevolezza quanto effettivamente tale investimento tuteli il valore del capitale nel tempo.

Obiettivo di questa newsletter è spiegare l’incidenza dei costi degli immobili quando vengono trasferiti ai familiari, cosa che può avvenire o quando il proprietario degli immobili è in vita (trasferimento mediante DONAZIONE) oppure quando il proprietario muore (trasferimento mediante SUCCESSIONE).

Non mi soffermerò invece sui costi di gestione ordinaria degli immobili, rimandando questo tema ad una mia prossima pubblicazione, nella quale confronterò i costi di “gestione” di un investimento immobiliare con quelli dei valori mobiliari, mettendo in rilievo anche la tassazione delle plusvalenze realizzate su l’uno o sull’altro investimento al momento della loro vendita.

Le imposte che si applicano nel caso di trasferimento a familiari o eredi sono tre:

  1. Imposta ipotecaria
  2. Imposta catastale
  3. Imposta di successione o di donazione

Le imposte ipotecarie e catastali sono calcolate su BASE PERCENTUALE, e sono pari rispettivamente al 2% e all’1%, da calcolare sul valore catastale degli immobili.

Ad esempio, su un immobile di € 100.000 si pagano € 2.000 di imposta ipotecaria e € 1.000 di imposta catastale. Se però il beneficiario non è titolare di un immobile, ossia quello ricevuto costituisce la sua “prima casa”, l’imposta è più bassa perché non è calcolata in misura percentuale ma diventa fissa. Nel caso descritto, il beneficiario pagherà precisamente solo € 200 di imposta ipotecaria e € 200 di imposta catastale.

Per quanto concerne l’Imposta di Successione o di Donazione, anch’essa si calcola su BASE PERCENTUALE ma varia a seconda del grado di parentela del beneficiario. Vi sono infatti cinque casi con diverse percentuali applicabili, a seconda che la persona che riceve l’immobile sia:

  1. Il coniuge o un parente in linea retta (figli e genitori);
  2. Fratelli o sorelle;
  3. Altri parenti fino al 4° grado e/o affini (in linea retta oppure in linea collaterale, questi ultimi fino al terzo grado);
  4. Altri soggetti (conviventi/terzi);
  5. Portatori di handicap.

La percentuale va dal 4% all’8%, secondo lo schema della tabella allegata.

Due sono gli aspetti importanti da ricordare:

a) la BASE DI CALCOLO per le imposte: bisogna distinguere tra trasferimento dell’immobile mediante Successione o mediante Donazione.

Infatti, mentre per la Successione si prende come base di calcolo l’intero ASSE EREDITARIO, considerando sia i rapporti attivi che quelli passivi, nella Donazione il riferimento è dato dal solo VALORE CATASTALE degli immobili. La differenza è rilevante qualora, ad esempio, su di un immobile vi sia un mutuo pendente o, più in generale, diverse passività.

Facciamo un esempio: se un immobile vale catastalmente € 450.000 ma vi sono debiti o mutui per € 200.000, in caso di SUCCESSIONE la base di calcolo è € 250.000 (cioè valore catastale – passività) mentre nel caso di DONAZIONE la base di calcolo è € 450.000 (ossia il solo valore catastale).

In generale, perciò, nella DONAZIONE l’onere fiscale potrebbe essere più alto.

b) le FRANCHIGIE: per alcuni soggetti esiste un’agevolazione, la cosiddetta “franchigia”.

Infatti per alcuni beneficiari è riconosciuta una zona “tax-free”, nel senso che se il valore dell’immobile ceduto non supera un certo ammontare (il valore di franchigia appunto), i beneficiari (ma solo alcune tipologie) non pagano alcuna imposta.

Ad esempio, per la prima fascia (cioè coniuge e parenti in linea retta) la franchigia è pari a € 1.000.000 per ciascun beneficiario.

Facciamo il caso che vi siano quattro immobili e per semplicità di trattazione supponiamo che non abbiano passività. Se il valore degli immobili ammonta complessivamente a € 2.000.000 e i beneficiari sono coniuge e due figli, la franchigia complessiva ammonta a € 3.000.000 (ossia € 1.000.000 a testa), per cui si rimane nella zona “tax-free” e non si applica alcuna imposta.

Supponiamo invece che gli eredi siano due fratelli. In questo caso la franchigia applicabile è di € 200.000 (ossia € 100.000 a testa). La base di calcolo diventa € 1.800.000 (valore immobile – franchigia) e si applica l’imposta pari al 6% (cioè ben € 108.000!!!).

La riflessione che occorre fare in materia di immobili, specie quando riguarda il passaggio alle generazioni successive, è valutarne la ricaduta fiscale, a volte devastante, sui beneficiari. Tale aspetto è destinato a diventare ancora più rilevante in presenza di cambiamenti normativi sulle modalità di calcolo del valore catastale degli immobili. Da anni infatti si parla di un adeguamento al rialzo delle rendite catastali e di una revisione al ribasso delle franchigie riservate ad alcune categorie di parenti.

Questo fa comprendere come investire solo in immobili può presentare alla fine un conto molto salato. Aspetto che molti risparmiatori tradizionali non mettono in debita considerazione, a conferma che la sicurezza dell’investimento non sempre fa rima con rendimento, in special modo in ambito immobiliare. Una gestione equilibrata e diversificata del patrimonio, con il giusto mix di investimenti IMMOBILIARI e MOBILIARI (ad esempio polizze assicurative o i titoli di Stato, che hanno il grande pregio della TOTALE ESENZIONE DELLE IMPOSTE DI SUCCESSIONE) garantiscono un passaggio generazionale non traumatico, evitando cospicui esborsi di denaro ai beneficiari/eredi.

In conclusione, se si vuole rendere meno costoso il PASSAGGIO GENERAZIONALE del patrimonio di famiglia, è molto importante conoscere l’impatto delle imposte, le quali, come descritto, sono diverse a seconda della struttura del patrimonio di famiglia e della composizione del nucleo familiare; adeguate valutazioni preventive in ambito fiscale contribuiscono ad effettuare le migliori scelte di portafoglio.

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